乌海政发〔2016〕30号

乌海市人民政府

关于化解房地产库存促进房地产市场

平稳健康发展的实施意见

各区人民政府、市府各部门、各企事业单位：

为切实做好我市化解房地产库存、促进房地产市场平稳健康发展，全面落实党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，中央和自治区城市工作会议精神，坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，根据中共中央  国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）、《内蒙古自治区人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（内政发〔2015〕58号）和《内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》（内政发〔2016〕26号），结合实际，提出如下实施意见：

一、把棚户区改造货币化安置作为房地产去库存的重要渠道

（一）各区人民政府在制定征收补偿安置政策时，坚持把棚户区改造货币化安置作为房地产去库存的重要渠道，鼓励被征收人选择货币化方式进行安置，货币化安置比例力争达到50 %左右。

（二）住宅被征收人选择货币补偿的，征收部门要按照同地段、同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以补偿，被征收人自行选择购买存量商品房。具体征收补偿标准由各区人民政府制定。

（三）搭建全市棚改居民购房信息服务平台，建立存量商品房房源库，采用“互联网＋房地产”的模式，实现安置房“线上浏览、实地看房、线下交易”，引导选择货币化安置的棚改居民通过“平台”，自主选择存量商品房。“平台”建设和管理由市住房和城乡建设委具体负责。

（四）创新货币化补偿安置方式，试行购房票制度。即按照被征收人的房屋补偿总价款，由征收人向被征收人发放同等金额的购房票。被征收人只能用购房票购买存量商品房，不得用于兑换现金，可在全市范围内流通。

（五）对于已开工但内部问题多、信访矛盾突出、商品房数量较大的房地产项目，各区人民政府可以利用自有资金、棚改补助资金，银行贷款集中回购存量商品房（包括在建商品房），用于棚户区改造回迁安置，化解项目矛盾。

（六）全市到2017年底原则上不再新审批新的商品房开发项目；各区在存量商品房不能满足安置房源要求的，方可新建用于棚户区改造安置的项目。

（七）为鼓励棚改居民选择货币化安置，棚改居民在签订《房屋征收购房安置补偿协议》后，在一定期限内购买存量商品房的给予奖励，具体奖励标准及期限由各区人民政府制定。

（八）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买商品住房（含二手房），或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房的，可享受免征该套商品住房契税政策。

（九）加强城市基础设施和配套建设。加大对在建的各类保障性住房及其他住宅小区供水、供气、供热、供电、市政道路以及城市公共交通站点建设力度。通过完善新建住宅小区内外基础设施配套建设和教育、医疗、商业等资源配置，使其尽快具备交付居住条件，为居民购房创造条件，为棚户区改造货币化安置提供更多房源。

（十）多渠道筹措资金，加大棚改投入力度。积极争取落实上级补助资金，继续加强与国开行、农发行等金融机构的沟通联系，争取更多的棚改信贷资金支持。按照信贷要求，抓紧做好年度实施项目手续办理、资本金筹措等工作。创新融资模式，积极争取棚改专项基金，解决棚改房屋征收启动资金和项目资本金不足的问题。

二、支持城乡居民购房和培育商品房屋租赁市场

（十一）鼓励农牧民进城购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房），各区人民政府可根据各自的实际制定具体优惠政策。

（十二）放宽公积金贷款条件，职工缴存住房公积金且符合贷款条件的，本人、配偶及其双方父母、以及子女在同一户籍（同一个户口簿内），或公安机关出具的身份关系证明，经缴存人本人同意，均可使用住房公积金购买同一套住房。

对棚户区搬迁职工发放住房公积金贷款，参照《乌海市住房公积金贷款实施办法》执行。

偿还商业银行住房贷款，对于已办理商业银行住房贷款两年以上的，由原来首次按一年偿还金额提取，放宽为首次提取可按两年偿还金额计算提取公积金。

（十三）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1 %的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5 %的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1 %的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2 %的税率征收契税。

个人将购买2年以上（含 2年）的住房对外销售的，免征营业税。

属改善性需求购房的，购买存量商品住房时，如原有住房已出售，可享受只对新购买商品住房超过原有面积部分征收契税政策。

（十四）非乌海户籍在我市购买商品住房（含二手房），本人、配偶及其双方父母、未成年子女均可在购房所在地落户，购房人员子女可在购房地就近入园、入学，享受与当地居民同城同等政策待遇。

（十五）新建商品住宅房屋楼宇门、电梯、楼道照明等房屋附属设施以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等建设安装费用、小区配套的安全监控系统、信报箱及房产面积测绘费、房屋交易手续费、房产转移登记费等费用一律计入新建住房开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取。新建棚改安置房屋相关费用由征拆人与被征拆人另行约定。

（十六）规划用途为商业但实际为住宅的公寓式房屋，其用水、用电、用气、用热价格按照住宅房屋标准执行；建设、销售、使用上述房屋过程中需缴纳的各种税费均按住宅房屋收取。

（十七）转变房屋消费模式，发展房产租赁市场。引导新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房观念，促进住房梯度消费。把房产租赁作为重点行业来培育，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。对一次性购买库存商品房1万平方米或累计达到1.5万平方米的专业化企业或个人免征5年所持有房屋出租收入的各种地方性税收。

（十八）完善城市功能，提升城市竞争力。加快周边和城区道路网络体系建设，打造“一刻钟生活圈、半小时经济圈、一小时城市圈”，充分发挥“区域中心城区”的集聚效应，吸引蒙西、棋盘井、乌斯太等周边居民来乌海购房。

三、高度重视非住宅商品房屋去库存工作

（十九）各区人民政府可采用政府租用、贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、“创客空间”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，通过促进新兴产业的发展，实现非住宅商品房库存的消化。

（二十）对符合改造条件的商业营业用房和写字楼，可由投资者、政府或其他投资者收购或长期租用，改造为教育培训、幼儿园等用房，也可改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。

（二十一）对于申请改变房屋用途的，在不增加容积率，不改变城市设计、不影响绿地和其他居民权益等前提下，根据实际和企业申请，对用地性质、年限等相关政策进行调整。

（二十二）为促进非住宅商品房屋去库存，取消自2010年以来市政府制定的对住宅小区商业用房的销售限制。

四、优化调整房地产用地结构

（二十三）通过调整土地用途、规划内容，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家和自治区支持的新兴产业，特别是养老、文化、旅游、科教、体育等产业的开发建设。对按照新用途或新规划开发建设的项目，国土资源、规划部门要及时重新办理相关用地手续，并重新核定相应的土地价款。

（二十四）对于在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构（例如大面积调整小面积），对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。各区人民政府已经审批的房地产项目，按原审批的规划设计方案执行，各部门办理相关手续。

（二十五）在建的烂尾工程有存量土地且开发企业无能力继续开发的，存量土地可依法转让或由政府收回；对已实际供地但多年未开工建设的工程，根据土地闲置原因，采取有偿或无偿方式收回土地。具体政策由各区人民政府根据实际情况制定。

五、支持房地产行业加快转型发展

（二十六）对公共租赁住房免征房产税；对房地产开发企业、住房租赁经营机构经营公共租赁住房取得的租金收入，免征营业税和企业所得税地方分享部分；对公共租赁住房租赁双方，免征签订租赁协议涉及的印花税的政策执行期限延长至2018年12月31日。

（二十七）将房地产开发企业所得税预售收入的计税毛利率比例在现行标准上降低1/3执行；将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行标准上分别降低50 %执行（调整后预征率低于1 % 的按1 % 执行），进一步减轻企业运行成本，实现房地产降成本。

（二十八）为加快房地产开发项目建设速度，房地产开发企业在开发建设过程中缴纳的行政事业性收费、基础设施配套费、政府性基金可在工程竣工验收时缴纳；凡未列入《内蒙古自治区涉企行政事业性收费目录清单》和《内蒙古自治区涉企政府性基金目录清单》的收费项目和基金，一律停止征收。

（二十九）建设工程社会保障费按照自治区政府（内政办发〔2014〕35号）的最低标准收取，即征即划拨；农民工工资保障金由人力资源和社会保障部门和住房和城乡建设部门继续实行差别化收缴政策，对于一定时期内未发生工资拖欠的企业实行减免措施。

（三十）贯彻落实好《乌海市人民政府办公厅关于修改《乌海市城区改造开发优惠政策》（乌海政发〔2006〕45号）的通知》（乌海政办字〔2015〕53号）精神，符合条件的改造开发项目享受城市市政公用设施建设配套费及供热增容费减免等优惠政策，减轻开发企业负担。

（三十一）房地产开发项目涉及的土地出让价款可约定分期支付，先行办理相关手续，首次缴纳比例不低于全部款项的50 %。其中新建项目涉及的土地出让价款，可约定在2年内全部缴清；已复工在建项目涉及的土地出让价款，可约定在3年内全部缴清。土地出让金在约定的分期支付期限内免收滞纳金和利息。

（三十二）加快房地产开发企业兼并、重组步伐，支持有实力、守信用、理念新的企业做大做强，鼓励企业实行规模化开发和集团化运作，支持企业跨区域、多元化和品牌经营，提高产业集中度。

（三十三）推进住宅产业现代化，大力发展绿色建筑。推广全装修住房和装配式建筑。对于取得三星级、二星级、一星级绿色建筑标识的建筑，城市基础设施配套费依次按100 %、70 %、50 %减免；对于采用装配式建造或实行全装修的商品房开发项目，城市基础设施配套费按50 % 减免。

（三十四）加强对房地产开发企业资质的动态监管，做好房地产去库存的监测分析，积极化解房地产领域矛盾纠纷。加强预售资金监管， 制定《乌海市商品房预售资金监管办法》，保障商品房预售资金安全，维护购房人合法权益。

（三十五）落实主体责任。各区人民政府要承担化解房地产库存、稳定房地产市场的主体责任，加强对去库存工作的组织协调和落实。

（三十六）为了消化我市商品房库存实际需要，畅通房地产开发企业与购房者买卖商品房渠道，适时组织房地产开发企业召开商品房展销会。

六、其他事项

（三十七）家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

（三十八）本意见自印发之日起实施，除以上条款中已明确的相关政策执行的期限外，其他相关税费、土地等优惠支持政策按2018年底前到期执行。

2016年4月21日