为切实加强和规范住宅小区物业管理工作，促进物业服务业健康有序发展，根据《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见（试行）》（内政发〔2015〕91号）精神，现就加强物业管理、促进物业服务业发展提出如下意见。 

       一、充分认识加强物业管理促进物业服务业发展的重要性和紧迫性

       物业服务业是现代服务业的重要组成部分，也是现代城市管理的重要内容。加强物业管理，促进物业服务业健康发展，对于改善人居环境、提高居民生活质量、创新社会管理、促进社会和谐稳定具有十分重要的意义。各区、各有关部门要切实转变观念，提高认识，站在统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局的高度，强化服务意识，落实扶持政策，规范服务市场，减轻物业企业负担，提高物业企业发展水平和能力，努力构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的物业服务新体系。

       二、进一步明确我市物业管理的目标任务

       到2020年，全市住宅小区物业管理覆盖率达到95%以上，新建住宅小区实现物业管理全覆盖，老旧住宅小区物业管理或准物业管理覆盖率达到70%以上，非住宅物业管理覆盖率达到50%以上，其中，新建非住宅物业管理覆盖率达到70%以上；新增自治区物业管理示范项目2个以上、自治区物业管理优秀项目5个以上、乌海市物业管理优秀项目7个以上；物业服务费收缴率在2017年的基础上每年提高3个百分点以上，物业服务区域业主的总体满意率达到90%以上；培育年营业收入1000万元以上的物业服务企业5家；加快推进我市“智慧小区”建设，力争实现全覆盖；物业服务企业全部实现包含业主档案、维修档案、图纸档案、会计档案等内容的电子建档;设立业主委员会的住宅小区覆盖率达到70%以上。启动为期3年的“物业管理服务质量提升年”活动。

       三、不断完善物业四级管理体制

       按照“重心下移、条块结合、属地管理”的原则，全面落实“市、区、街道（镇）、社区”四级物业管理体系，各级物业行政主管部门机构、人员、经费落实到位，职责明确，协调配合，充分发挥各区、各街道办和社区在物业管理服务工作中的主要作用。

       市物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。成立市物业管理中心，主要协助市物业行政主管部门负责开展全市物业服务管理相关工作。

       区物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，业务接受市物业行政主管部门的指导和监督，专职工作人员不少于5人。

       街道办事处协助区物业行政主管部门做好本辖区业主大会成立和业主委员会选举和换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷，专职工作人员不少于2人。

       居民委员会、社区协助街道办事处做好物业管理有关工作，专门工作人员不少于1人。

       四、规范前期物业招投标管理和物业项目承接查验工作

       市、区物业行政主管部门要进一步健全完善物业管理项目的招投标制度和相关工作机制，选择物业管理方面的专家组成物业项目招投标专家库。新建住宅小区的开发建设单位应当在项目所在地的区物业行政主管部门的监督下，通过招投标的方式选聘物业服务企业提供前期物业服务。投标人少于3人或者物业建筑规模小于2万平方米的，经市房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，应在办理商品房预售许可证之前完成，中标物业服务企业要提前介入，参与工程建设综合验收。引导和规范有条件的工厂、医院、学校、商场等采用公开招标方式选择物业服务企业进行专业化服务。只承接非住宅物业项目的物业服务企业，在招投标时要承担一定面积比例的住宅物业项目。

        开发建设单位要按照市住房和城乡建设委《关于规范我市物业承接查验工作的通知》（乌建委政字〔2017〕6号）与物业服务企业办理物业承接查验手续，将项目开发建设图纸、资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要做好物业共用部位、公用设施等有关事项的查验登记工作。物业服务企业应当自物业交接后30日内，向项目所在区物业行政主管部门办理承接查验备案手续。

       五、加快推进老旧住宅小区综合整治改造

       坚持政府主导，各区和有关部门要对老旧住宅小区进行全面摸底、分类建档、统筹分类、区别对待，根据老旧住宅小区不同情况分别制定不同改造方案，利用3年时间，重点对老旧住宅小区的门禁系统、管网管线、绿化硬化、节能改造和内外环境进行综合整治改造，逐步完成改造任务。加大资金投入力度，按照市、区财政1:1的比例安排资金对老旧小区逐年予以改造，发挥政府投入的支撑主导作用。各区要落实责任，将任务派发到街道办事处、社区，充分调动业主积极性，让业主参与到小区改造中，对业主参与积极性高的给与优先改造，同时要组织好老旧住宅小区的二次供水设备、换热站、箱式变压器、消防设备及相关管线移交相关责任单位的工作。对整治改造后的老旧住宅小区，按照属地管理原则，实行市场化的物业管理或推行准物业管理，力争实现物业服务全覆盖。对接管改造后老旧住宅小区的物业服务企业在年底考核中评优的，享受新建小区优先投标权，对其服务的物业项目在创建自治区、市级优秀示范项目时，给予优先推荐，同时物业服务企业要负责小区内共用设施、共用部位的维护保养工作。物业服务企业或社区居委会要做好老旧住宅小区改造资料的统一建档管理工作。

       六、加强住宅专项维修资金交存、使用和监管工作

       各级物业行政主管部门要严格执行住建部《住宅专项维修资金管理办法》，加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查。各区物业行政主管部门要利用银行设立的维修资金专户，以物业管理区域或者以幢为单位设账，按房屋门户号设立分账，实行业主个人专户交存维修资金制度，房地产开发建设单位不得代收住宅专项维修资金。各区物业行政主管部门应本着方便快捷、应急使用优先的原则，进一步简化住宅专项维修资金使用审批条件程序，采取委托表决、集合表决、默认表决、异议表决四种方式解决业主“双三分之二”表决难题，对屋面漏雨、管道堵塞或破裂、单元门损坏、电梯停运、消防系统故障、地下车库雨水倒灌以及其它可能造成人身安全事故的紧急维修事项，经业主委员会（没有成立业主委员会的由社区或居民委员会）现场查验确认后，可直接申请使用。各区要对房地产开发建设单位代收住宅专项维修资金情况进行全面清理，对存在的欠缴、挪用等损害购房者权益问题，制定相应办法于2018年6月底前解决，进一步严格住宅专项维修资金收缴工作，确保资金安全。同时，根据乌海市住宅建筑安装工程最新的每平方米造价，适时调整住宅专项维修资金缴存比例。

       七、进一步规范物业服务相关收费机制

       保障性住房物业服务收费实行政府指导价，市发改部门要会同住建部门每3年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时进行调整。普通住宅物业、非住宅物业服务收费本着业主与物业企业双方平等、协商、共赢的原则实行市场调节价，属前期物业管理的，由建设单位（产权单位）与物业企业在前期物业服务合同中约定；成立业委会的，由业委会与物业企业在物业服务合同中约定执行。对于一年以上无人居住的空置住房，由物业服务企业和建设单位或业主委员会在物业服务合同中约定收费比例，原则上不高于应缴物业服务费的70%。对无故恶意拖欠物业服务费的业主，街道、社区居委会、业主委员会、物业企业要形成合力，共同督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以将恶意拖欠物业服务费的业主在小区内公示，并通知所在单位催缴，也可以向人民法院起诉，依法解决。

       八、继续推进“智慧小区”建设

       按照市人民政府《关于加快推进“智慧小区”建设实施方案的通知》（乌海政办发〔2015〕38号），继续推进“智慧小区”建设。各区要加大力度、抓好落实、抓出成效，调动物业服务企业参与的积极性，建立定期协调工作机制，及时解决工作中存在的问题，在已建设改造的116个小区的经验基础上，逐步实现全覆盖。

       九、进一步规范住宅小区召开业主大会和选举业主委员会的程序

       各区物业行政主管部门、各街道办要严格按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）规定的程序，开展住宅小区业主大会召开和业主委员会选举工作。对于有条件的住宅小区，可以使用业主微信投票系统，采取试点先行、典型引路的办法，规范业委会选举和业主大会召开程序，切实开辟一条物业管理服务的新思路、新方法。

       十、继续做好物业矛盾纠纷调解工作

       按照内蒙古自治区住建厅《关于建立物业接访日制度推进物业管理服务工作规范发展的通知》（内建房〔2017〕182号）精神，市、区物业行政主管部门要全面落实物业接访日制度，按照文件要求定期深入到住宅小区，面对面地接访，切实解决群众的实际问题，保护业主的权益，建立物业接访日的常态化机制。同时，继续推广和做好人民大调解工作，将物业矛盾纠纷化解在萌芽状态。

       十一、建立健全行业诚信体系

       各级物业行政主管部门要建立物业企业诚信档案管理办法，搭建包括基本信息、良好行为信息、不良行为信息三项内容的物业企业诚信档案和信息发布平台，并及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录。各区物业行政主管部门需定期对辖区内的企业诚信行为进行核实，并整理资料报送到市物业行政主管部门，市物业行政主管部门在保证公正、公平、公开的原则基础上制定考核办法、建立红黑名单，根据各区情况综合对全市物业服务企业信用信息进行综合汇总评定，确定信用等级。对于信用等级较低、服务较差、投诉较多的物业服务企业在公共媒体进行通报，对信用等级高、业绩优秀、业主满意率高的物业服务企业进行表彰，发挥典型示范带头作用。

       十二、加大政策扶持力度

       认真落实《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见（试行）》（内政发〔2015〕91号）文件的各项补贴扶持政策，对接管老旧住宅小区的物业企业，与业主委员会签订3年以上物业服务合同，在服务期限内业主满意率达到80%以上的，由项目所在地的区人民政府给予奖励，连续奖励3年，以鼓励企业承担社会责任；同时，加大对创优达标物业企业的奖励力度，对获得自治区级物业管理示范、优秀项目，由项目所在地的区人民政府给予一次性奖励。市、区财政每年要列支专项资金，用于人员培训、举办各项赛事活动、奖励优秀物业服务企业等各类费用支出。对住宅小区内物业用房和公用设施设备的维护管理，保洁、绿化、公共照明等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用价格执行。同时，税务部门要落实物业服务相关减免扶持政策。

       十三、强化目标监督考核

       继续将物业管理工作纳入对各区、各有关部门领导班子年度绩效考核目标，各区、各有关部门要巩固“物业管理服务规范年”活动的各项成果，市住建委要强化监督检查，认真做好物业管理工作日常监督检查和年度总结工作，建立“市、区、街道（镇）”层层考核机制。

       十四、加大物业宣传力度

       继续加大人力、物力、财力投入，利用各种新闻媒体，多渠道、多层次、多形式开展《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》、《居住物业管理服务标准》等相关法规政策的宣传教育活动，使更多的居民深入了解物业管理、关注物业管理，正确行使业主权利，积极履行业主义务，自觉执行、遵守和维护相关法律法规，营造关心支持物业管理的良好氛围，引导市民树立正确的消费理念，提高对物业服务的认识。

                                                                                                                                                                                                       2018年3月28日